Los contratos de locación inmobiliaria deberán registrarse en AFIP: detalles de la regulación legal.
El 30 de junio del pasado año se publicó en el Boletín Oficial la Ley Nº 27.551, que trajo consigo una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locación de inmuebles, y por otro lado, se regularon nuevas situaciones y efectos, a través del título II de la mentada ley denominado “Regulación complementaria de las locaciones”. Aquí encontramos, más precisamente en el art. 16, la obligación del locador de declarar ante AFIP los contratos de locación de inmuebles celebrados. El incumplimiento de esta declaración, hará pasibles a los locadores de sanciones.
Si bien esta obligación ya quedó establecida y enmarcada con la Ley 27.551, que ya tiene casi siete meses desde su entrada en vigencia, lo cierto es que para que pudiera ser sustancialmente operativo el art. 16, resultaba imprescindible que AFIP se manifestara a través de una resolución propia de dicho organismo, a los fines de regular el funcionamiento concreto de la registración de los contratos de alquiler inmobiliario, como por ejemplo, plazos, forma y alcances.
Pues bien, la Resolución General (RG) de AFIP Nº 4933/2021 viene a delinear el procedimiento del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles. El art. 2 de la RG indica cuáles son los contratos que deberán registrarse ante AFIP, a saber: a) locaciones y sublocaciones de inmuebles urbanos; b) arrendamientos y subarriendos sobre inmuebles rurales; c) locaciones con fines turísticos; d) locaciones de superficies fijas o móviles delimitados dentro de bienes inmuebles, como por ejemplo, locales comerciales y/o stands en supermercados, hipermercados, shoppings, etc.
Quedan obligados a registrar los contratos quienes se desenvuelvan como locadores o arrendadores, sean personas humanas o jurídicas (art. 3). Cuando en estos contratos de locación inmobiliaria existan intermediarios, como corredores inmobiliarios, éstos podrán registrarlos en AFIP en representación de los locadores o arrendadores (art. 5).
Respecto al procedimiento concreto de registración, los sujetos obligados deberán ingresar al sitio web oficial de AFIP, y dentro de éste, al servicio denominado “Registro de locaciones de inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”. Para esto será necesario contar con Clave Fiscal, nivel de seguridad 3, como mínimo. Además de proporcionar una serie de datos importantes de cada operación a registrar, deberán también los locadores o intermediarios subir, en formato pdf o jpg, el contrato celebrado (art. 7). Los contratos deberán registrarse dentro de los quince días corridos, a contar desde la celebración (art. 9). Las modificaciones también deberán ser registradas (art. 10).
Los inquilinos (locatarios o arrendatarios) tienen la facultad (no la obligación) de registrar los contratos celebrados, a través de la web de AFIP, necesitando Clave Fiscal con nivel de seguridad 2, o mayor. Podrán hacerlo hasta el plazo máximo de seis meses posteriores a la fecha de finalización del contrato (art. 12).
Esta resolución entrará en vigencia el próximo 1 de marzo. Los contratos que se hayan celebrado desde el 1 de julio de 2020 y que continúen en vigencia actualmente, así como los que se celebren desde el 1 al 31 de marzo del presente año, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril del corriente 2021 (art. 21).
Entre tantos efectos, positivos y negativos que se pueden vislumbrar con esta nueva regulación, destacamos dos: 1) mayor burocracia y carga impositiva en relación a la figura del locador, para la formalización de contratos de alquiler, lo cual se agrava si pensamos en aquellos alquileres temporarios, como los destinados al turismo; 2) esta implementación seguramente permitirá a los inquilinos obtener la correspondiente factura o recibo legal por parte del locador, lo cual no se viene haciendo regularmente y de manera generalizada en la actualidad, con el beneficio para el locatario de poder deducir ganancias en un porcentaje importante del valor del alquiler.
Veremos cómo se instaura el procedimiento en la práctica, esperando, como siempre en estos casos, que la parte débil del contrato (inquilino) resulte beneficiada con la regulación, a los fines de ir poniendo punto final a muchos abusos y conductas maliciosas por parte de locadores e inmobiliarias que en innumerables ocasiones actúan sin escrúpulos en perjuicio de los derechos del consumidor (locatario). Fundamental será la protección del Estado y la actuación permanente de asociaciones o grupos autoconvocados que trabajen en procura de lograr el mayor respeto posible de los derechos de los inquilinos y sus familias.
