En Córdoba: por crisis y devaluación, las propiedades ya bajaron hasta 30% en dólares

Aunque la incertidumbre derivada de las crisis del Covid-19 es lo que aún reina en el mercado inmobiliario cordobés (como en la mayoría de los sectores económicos), rasgos de su “nueva normalidad” se empiezan a revelar con fuerza.

Uno de ellos es la baja de precios de las propiedades en general calculado en dólares que ya llega en ciertos casos al 30 y que, para parte de los referentes del sector, antecede a un proceso de sinceramiento: el reemplazo de la moneda norteamericana como referencia directa de los precios a manos de variables “más realista”, como el costo de la construcción y el movimiento de oferta y demanda.

Esa fue una de las conclusiones compartidas entre los 10 titulares de inmobiliarias de larga trayectoria local que participaron de una mesa virtual organizada por el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI). En ese marco, hombres cuyos apellidos son sinónimos de venta, alquiler y administración de viviendas y locales expusieron su mirada de la coyuntura.

“Estamos en un momento de reacomodamiento. Hoy hay departamentos que se están ofreciendo un 25 a 30 por ciento por debajo de los valores de marzo, tanto en el Centro como Nueva Córdoba”, señaló Marcelo Merguerian. Señaló que en igual lapso el dólar pasó de rondar los 90 pesos en marzo a los 130 y ningún inmueble registró incrementos de esa magnitud. Pero en relación a los vaivenes aclaró: “En 2001 el costo de construir llegó a estar en 250 dólares, y un año después ese producto se vendía a mil dólares”.

Y agregó: “El mercado debe acomodarse a la realidad. El que quiera vender un inmueble tendrá que bajar el precio”.

En ese sentido, Joaquín Malbrán aseguró que la inmobiliaria viene “depurando” de su cartera a aquellos clientes que no aceptan valores racionales para sus propiedades.

Sergio Villella coincidió en que los precios y detalló las magnitudes por él relevadas: “En otros procesos devaluatorios del peso los inmuebles no bajaban más del cinco a ocho por ciento; pero creo que ahora ese proceso irá a fondo. Ya hay bajas de precios de lista en constructoras y propietarios de un 20 y 25 por ciento en dólares, pero diría que el promedio se ubica en torno al 20 por ciento”.

Villella destacó que desde 2018 los precios en dólares venían retrocediendo: “En enero de 2018 un departamento tipo estaba en 1.550 dólares el metro cuadrado; a mediados del año pasado había bajado a 1.450 y en marzo era de 1.380 dólares”.

“Soy optimista con lo que vendrá. Con los precios más bajos, se abre una ventana de oportunidades en los próximos seis meses. Este mercado conserva la idea del ladrillo como resguardo y además, a los dos o tres años se recuperan los valores. Los inversores saben eso”, señaló.

Sus pares coincidieron en que con precios acomodados y una expectativa de rentabilidad más “realista”, las propiedades tienen todas las fichas para captar ahorro en este momento de incertidumbre.

Alquileres comerciales: recalculando en estado de aislamiento.
“Muchos precios que se piden en dólares son una locura, no se puede seguir pensando en dólares. Nuestra misión en hacer entender a la gente lo que las propiedades valen de verdad”, opinó Miguel Mariel, titular de Grupo Esmar, en sintonía con el resto.

Por su parte, Sebastián Rodriguez Metayer, añadió: “La construcción bajó muchísimo sus costos, el producto final debería seguir esa línea”.

20 años de sueldos

Donato Latella Frías, de la inmobiliaria homónima, fue enfático en relación a la necesidad de dejar de mirar al dólar. “Ese es el motivo por el cuál los inmuebles están por las nubes y las ventas caen hace años”, marcó.

“En los años ‘90, se necesitaban cuatro años enteros del 100 por ciento de un salario promedio para comprar un departamento de 40 metros estándar. Hoy se necesitan los sueldos de 20 años. Es el momento de tomar parámetros racionales para fijarlos”, instó.

Alquileres a la mitad

Otro consenso fuerte entre los inmobiliarios es que el mercado de alquileres comerciales está sufriendo mucho más que el de viviendas y oficinas. Sin embargo, merced a negociaciones, la vacancia no se disparó aún a los niveles que podrían esperarse.

“En mayo, la reducción de alquileres comerciales promedia el 50 por ciento, y hay casos en que directamente no se abonaron. Aparecieron ofertas de locales comercianles que se ofrecen en comodato por un año, como en el 2001. En Nueva Córdoba algunos desocupados se ofrecen a la mitad del alquiler de hace un año”, enumeró Sergio Bellomo, cuya inmobiliaria hace foco en el sector.

El citado 50 por ciento de pago de alquielres comerciales fue convalidado por toda la mesa de inmobiliarios. Merguerian agregó que el 90 por ciento de los propietarios de locales acordó con sus inquilinos.

Y Joaquín Malbrán destacó que la cobranza de alquileres de viviendas está en un 90 por ciento.

Se negocian bonificaciones de hasta el 100% para que no caigan alquileres.
“Lo residencial viene bien, la gente está pudiendo pagar. En el caso de los locales los nuestros no sufrieron tanto porque son negocios de cercanía”; sumó Juan Carlos López de Inmobiliaria Terra.

Ley de alquileres

Tomás Juárez Beltrán señaló que entre muchos desafíos futuros, el sector tiene la pelea por evitar que la rentabilidad de alquileres se siga erosionando y se afecta la seguridad jurídica, bien que en su mirada será impactado negativamente por la aprobación de la nueva ley de alquileres.

El proyecto que lograría sanción en el Congreso esta semana fue duramente criticado también por Virginia Manzotti, presidenta del CPI: “Le tengo temor al índice porque no es muy claro. Se va a tener en cuenta la inflación y los perjudicados van a ser los inquilinos. Es una medida demagógica. Se está enfocando en que el problema son los propietarios o las inmobiliarias y en realidad hay un déficit habitacional de más tres millones de viviendas».

Fuente: La Voz del Interior. La Voz del Interior