La nueva Ley de Alquileres: ¿beneficios para los locatarios o camino allanado para -volver a- burlar la ley?

El pasado 30 de junio fue publicada en el boletín oficial la Ley 27.551, que modifica en varios aspectos el sistema del contrato de locación de inmuebles con destino a vivienda. La idea central de los legisladores es cortar con muchas situaciones abusivas que sufren los inquilinos y sus familias, a raíz de ciertas prácticas ya establecidas como “costumbres”, y llevadas adelante desde hace años por los locadores y por las inmobiliarias. La mencionada Ley, modifica algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (que entró en vigencia en agosto de 2015), y además en otros aspectos complementa la regulación del contrato de locación. Es decir, es una ley que también deberá ser considerada como especial y complementaria del Código Civil y Comercial. Es importante destacar que la Ley 27.551 entró en vigencia el 1/7/2020, y se aplicará a todos los contratos que se firmen desde ese día. Por otro lado, recordamos que hasta el 30/09 del presente año, se encuentra vigente el Decreto 320/20, que entre otras cuestiones, congeló el precio de alquileres (a opción del locatario) según el canon locativo de Marzo de 2020.

Veamos cuáles son las principales modificaciones que trae la nueva Ley:

1. Depósito en garantía: se establece que no podrá exigirse un depósito en garantía mayor al monto equivalente al primer mes de alquiler. Al restituirse el inmueble al locador, éste (o la inmobiliaria) deberá reintegrar ese depósito, salvo que haya alguna deuda por parte del locatario (por ejemplo, expensas, servicios).
2. Plazo mínimo: con la nueva ley el plazo mínimo será de tres años (anteriormente era de dos años). Con esto, se busca darle mayor estabilidad a la vida familiar en la misma vivienda, concretamente, un año más en relación al sistema que nos venía rigiendo.
3. Reparaciones a cargo del locador: en casos de que se necesite que la reparación se haga de manera urgente, el locatario tiene que notificar al locador, y si en las 24 horas siguientes a la recepción de dicha notificación, el locador no repara el inmueble, lo podrá hacer el locatario, y luego podrá reclamarle el gasto al locador (por ejemplo, compensando con los venideros alquileres).
4. Impuestos y otras contribuciones: el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que graven el inmueble, ni las expensas comunes extraordinarias. En muchas ocasiones, los impuestos inmobiliarios se venían cargando al locatario, como algo más que abonar aparte del alquiler propiamente dicho y las expensas. Esto ya no se permitirá, lo cual implica, a priori, un importante beneficio para el inquilino y su familia.
5. Resolución anticipada por parte del inquilino: si el inquilino avisa fehacientemente al locador su voluntad de rescindir el contrato, con una anticipación de al menos tres meses, no abonará multa.
6. Otras modificaciones de relevancia: I) los contratos de alquiler de inmuebles se deberán registrar en AFIP, por parte del locador; II) se establece que las provincias deberán establecer mecanismos de resolución pacífica de conflictos (mediación), gratuitos o con bajo costo; III) Garantías: el locatario debe proponer al menos dos garantías, que pueden ser un título de propiedad inmueble, fianza, aval bancario, caución o garantía personal del locatario. El locador deberá aceptar una garantía de las propuestas por el inquilino; IV) Intermediación de locaciones inmobiliarias: sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario.

Estos son los principales cambios que trae la nueva Ley de alquileres. En principio, parecen puntos más que beneficiosos para la parte débil del contrato, es decir, para el inquilino. No obstante, hay ciertas inseguridades jurídicas que se empiezan a abarajar. Fundamentalmente, el temor de que los locadores, propietarios de inmuebles con destino a locación, burlen el espíritu de la nueva Ley, cargando de antemano los impuestos inmobiliarios y un plus por eventuales expensas extraordinarias, al canon locativo, lo que se vería reflejado en la práctica con un aumento sustancial del precio del alquiler. Esperemos que esta situación no ocurra, y que los consumidores (inquilinos) no vean pisoteados una vez más sus derechos. Para evitar estos posibles abusos, debemos estar atentos, leer bien los contratos, si no entendemos algo no tenemos que firmar, por el contrario, hay que sacarse todo tipo de dudas porque una vez plasmada la firma contractual, la discusión se vuelve más compleja. También será más que trascendente la actuación activa de las asociaciones de consumidores y usuarios, los grupos de inquilinos unidos, y de los abogados en general, a los fines de difundir los derechos de los locatarios, tratando de lograr que éstos se encuentren bien preparados y suficientemente informados al momento de celebrar una locación inmobiliaria.